Anlass Die Stadt Gießen und die gesamte Region Mittelhessen hatten in der Vergangenheit unter einem erheblichen Verlust an Arbeitsplätzen im sekundären Wirtschaftssektor zu leiden. Nach Angaben des Raumordnungsplans Mittelhessen (ROPM) beläuft sich der regionale Fehlbedarf derzeit auf 70.000 Arbeitsplätze. Der Stadt Gießen ist es indes nicht möglich, Anfragen nach größeren, zusammenhängenden Gewerbeflächen zur Schaffung von Ersatzarbeitsplätzen zu befriedigen. Für ansiedlungswillige, verdrängte oder erweiterungswillige Betriebe stehen in Gießen insbesondere im Angebotssegment von Gewerbeflächen größer als 20 ha keine Flächen zu einem angemessenen Preisniveau zur Verfügung. Auch bei den gewerblichen Großflächen (größer als 50 ha) besteht nicht nur in Gießen sondern auch in der engeren Region (Mittelbereich Gießen zzgl. Wetzlar und Aßlar) eine Angebotslücke, die eine gezielte Ansiedlungspolitik größerer Betriebe verhindert oder erschwert. Dieser Flächenengpass im beschriebenen Angebotssegment kann dazu führen, dass bestimmte strukturpolitische Zielsetzungen, die im Bereich der Ziel-2-Förderung für Gießen bestehen, oder auch Ziele der Landes- und Regionalplanung, wie z.B. die Entwicklung eines gewerblichen Schwerpunkts in Gießen oder die Übernahme von Ausgleichsfunktionen für den Ballungsraum Rhein-Main durch die Region Mittelhessen nicht erreicht werden können.

Die besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die städtebauliche Entwicklung der Stadt Gießen ergibt sich zum einen aus der beschränkten Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet und zum anderen aus den Stärken und Potenzialen, die der Standort Lützellinden im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung aufweist. Da es in Gießen derzeit keine Gewerbeflächen mit einer Größe von mehr als 20 ha gibt und aufgrund der bestehenden Restriktionen auch in Zukunft keine größeren Flächenpotenziale erschlossen werden können, kommt alleine der Standort Lützellinden für die Entwicklung einer Großfläche in Frage. Darüber hinaus wurden im Rahmen einer Stärken-Schwächen-Analyse wichtige Potenziale des Standortes herausgearbeitet. Zu den größten Stärken gehören neben der zentralen Lage in Deutschland und der Nähe zum Ballungsraum Rhein-Main vor allem der direkte Anschluss an die Autobahn A 45/ E 41 und die Anbindung an das übergeordnete Straßennetz. Weitere Vorteile bestehen in der Möglichkeit, in bestimmten Bereichen störungsintensivere Betriebe anzusiedeln (großer Abstand von den umgebenden Siedlungen) und zur Versorgung des Gebietes z.T. auf vorhandene technische Infrastruktur zurückzugreifen. Die geschützten oder schützenswerten Freiraumelemente und die Bachauen, die sich im Untersuchungsgebiet befinden, stehen einer gewerblichen Nutzung nicht im Wege und können als strukturbildende Elemente in ein städtebauliches Entwicklungskonzept integriert werden. Einschränkungen ergeben sich vor allem durch die bewegte Topographie, die in einigen Teilen des Untersuchungsgebietes eine Bebauung verhindern oder zumindest eine Terrassierung erforderlich machen könnte. Den Belangen der Landwirte und der hohen Bodengüte des Gebietes muss zumindest durch den Erhalt eines Minimums an landwirtschaftlichen Flächen Rechnung getragen werden.

Das Konzept sieht eine Ausbildung von insgesamt fünf Baufeldern vor, die durch die großzügig aufgewerteten Bachauen des Springbachs und des Zechbachs voneinander getrennt werden und die sich an einer zentralen Erschließungsachse orientieren. Durch die dargestellte Baufeldgliederung und -parzellierung wird ein vielseitiges Flächenangebot geschaffen, das von einer Großfläche mit über 80 ha im Südwesten des Gebietes bis zu kleinteiligen Strukturen in der Ortsnähe von Lützellinden reicht. Die Lage der Großfläche resultiert dabei aus der günstigen topographischen Situation, der geringen Zahl von Restriktionsflächen, der Nähe zur Autobahn sowie aus dem großen Abstand von den umliegenden Ortsteilen, der auch eine Unterbringung von Betrieben mit einem erhöhten Störungspotenzial ermöglicht. Die Feinerschließung des Gebietes erfolgt über flexible Erschließungskorridore, die je nach Bedarf für den Bau einer Straße, die Anlage einer Grünfläche oder die Realisierung von Nettobauland genutzt werden können. Wesentlicher Bestandteil des Freiraumkonzeptes ist die Entwicklung von großzügig dimensionierten, das Gewerbegebiet gliedernden Grünzügen entlang der Bachläufe von Zechbach und Springbach, sowie der Erhalt eines breiten, landwirtschaftlich genutzten grünen Puffers zwischen dem Gewerbegebiet und dem Ortsrand von Lützellinden.

Erforderlichkeit des Instruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Aufgrund der sehr heterogenen Eigentümerstruktur im Untersuchungsgebiet und der noch ungeklärten Mitwirkungsbereitschaft kann weder eine zügige Entwicklung der Fläche noch eine Realisierung der angestrebten Nutzung im Rahmen einer konventionellen Angebotsplanung (B-Plan in Verbindung mit Umlegungsverfahren) gesichert werden. Auch eine Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertsteigerungen ist in diesem Verfahren nicht möglich, so dass die Flächen im Vergleich zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme teurer werden und das preislich angestrebte Angebotssegment voraussichtlich verfehlt werden würde. Die genannten Gründe machen daher den Einsatz einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erforderlich. Die zügige Durchführung der Maßnahme, die auch einen Durchgangserwerb der Grundstücke umfassen würde, sowie deren einheitliche und koordinierte Finanzierung könnte von der Stadt Gießen gewährleistet werden. Zur Frage der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme wurde eine erste überschlägige Kostenschätzung aufgestellt, wobei der abschließende Nachweis der finanziellen Durchführbarkeit im Rahmen einer zweiten Bearbeitungsstufe erfolgt. Abwägung privater und öffentlicher Belange. Im Rahmen der bisherigen Untersuchungen hat eine frühzeitige Beteiligung von Dienststellen der Stadt Gießen und ausgewählter Träger öffentlicher Belange stattgefunden. Diese Beteiligung verfolgte das Ziel, weitere Beurteilungsgrundlagen für die geplante Entwicklungsmaßnahme zu erhalten. Die Ergebnisse wurden weitgehend in die vorliegende Machbarkeitsstudie integriert und im Rahmen der konzeptionellen Überlegungen berücksichtigt. Die Nachbargemeinden wurden bislang nicht in das Verfahren einbezogen. Für die Eigentümer und Pächter von Grundstücken sowie sonstige Nutzungsberechtigte und Interessierte wurde vor Ort eine öffentliche Informationsveranstaltung durchgeführt. Die vorgebrachten Anregungen und Bedenken wurden dokumentiert und werden im weiteren Verfahren berücksichtigt.

Weiterer Untersuchungsbedarf Zur Klärung der Festlegungsvoraussetzungen für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich besteht weiterer Untersuchungsbedarf. Dies betrifft insbesondere die Kosten der Gesamtmaßnahme, die Belange der Landwirtschaft und des Verkehrs sowie die Umweltauswirkungen und den Kompensationsbedarf. Darüber hinaus sollte eine vertiefende Standort- und Marktanalyse durchgeführt und zur Vorbereitung der Bebauungsplanung ein städtebaulicher Rahmenplan erarbeitet werden.

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